五一刚过央行就出来发声了，降准、降息、下调公积金贷款利率，来了一套组合拳然后冲上了热搜。意外吗？并不意外，但央行先于美联储降息，这是向外界传递积极信号的标志。不少人关心对楼市影响多大，只能说这是市场预期下的必然结果，调整的甚至有点滞后。

这次调整切入点准确，目的性很强。降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。5年期以上LPR降0.25个百分点为3.35%，公积金贷款利率调低0.25个百分点。首套5年期以上公积金贷款利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

值得一提的是调整之后公积金贷款5年期以上利率降至2.6%，已处于历史低位。很多人关心能省多少钱？以一笔金额100万元期限30年等额本息还款的首套个人住房公积金贷款为例，政策前月供为4136元，政策调整后月供4003元，少还133元，还款总额从过去的149万变为144万，少了约5万元。

要知道上次降准是去年9月，而上次降息是去年10月，这意味着商业性个人房贷利率已进入下行通道，最快下个月这是一个好消息。实际上央行去年下半年曾放开过商业贷款利率的下限，允许各商业银行根据市场情况和自身经营策略制定了不同的商贷利率。

这一松口内卷式的恶性竞争开始了，破3运动迅速席卷全国，杭州首套都直接干到2.9%。但随后各家银行对于贷款低利率带来的风险进行了重新评估，怕通过不了央行的MPA考核，所以又把迅速利率回调到3.0%以上。当时公积金和商贷的利差就在25BP上下。

由于和商贷利率挂钩的LPR今年还没有调整，所以下个月的调整幅度应该也在25BP以内。很多人对于这样的降息动作表示不屑，有人就算了一笔账，这几年自家房贷利率从高点5.35%降到4.75%，再到现在的3.3%，月供从12800元降到10300元，一个月少还2500元，一年下来就是30000元，这不是一笔小钱。毕竟很多人现在都在渡劫，经历着中年危机和行业危机。有一种说法要不了多久，大家就能见到1%开头的房贷利率，这种情况在国内发生的概率极小，银行扛不住，除非有极端经济条件配合，比如深度衰退和通缩。

我还是想多说一句，中国和日本的当时经济背景完全不一样，很多人都在等国家发大招，为什么政策又回到降准降息的节奏上？现阶段能打的牌不多，当前政策组合拳与2015年"去库存"周期高度相似：降息、降首付、地方松绑，但如今居民杠杆率已逼近62%，政策边际效应必然递减。

当下的情况大家很清楚，房地产市场出现严重的两极分化，房产价值继续缩水，一直在刺激刚需(青岛甚至推出低月供住房贷款产品，面向35岁以下就业创业青年，允许前10年仅还利息减轻初期还款压力)，效果也是明显的，成交占比越来越大，但成交总价越来越低。

他们从数据上支撑了市场热度，但不具备改变航向的能力。新房与二手房都在抢刚改群体，而政府有意推动新房供给，加速高端化，一方面救开发商，一方面救自己。只有新房销售越来越好，才能稳定甚至拉高房价，利好土地财政，于是越来越多核心地段的优质土地被拿到台面，新地王不断刷新。

大家都懂点不代表面，但能够在某种程度上修复信心，争取时间等待居民收入预期的改善。如果等不及市场，就只能继续回到降价的老路，也只有降价能最快带动销售。未来几个月不要指望楼市会有反弹，几乎所有城市成交价和成交量都出现回头，正式进入淡季。

下一波行情在九月，政策肯定会有要刺激改善群体，比如针对二胎、三胎家庭发购房补贴，不排除鼓励以旧换新直接返税，二套房的金融政策会放宽，逐渐向一套房靠拢。当然像上海这样的不排除把大杀器拿出来抢人，至于三四线城市不甘摆烂却毫无波澜。